Rachat de crédits pour les propriétaires bailleurs
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Les propriétaires bailleurs : un profil très exposé à la hausse des taux
Chiffres clés (Banque de France & Crédit Logement / CSA 2024)
Taux immobilier moyen en 2021 : 1,15 %
Taux immobilier moyen fin 2023 : 4,35 %
➡️ +3,2 points en 24 mois
Impact sur les bailleurs :
Baisse de rentabilité locative : –18 % en moyenne
+27 % des propriétaires déclarent une pression financière accrue (FNAIM 2024)
41 % possèdent au moins deux crédits
32 % comptent sur un refinancement en 2025
Pourquoi les bailleurs utilisent le rachat de crédits ?
- Pour réduire les mensualités
→ permet d’améliorer le cash-flow locatif.
- Pour reconstituer une capacité d’emprunt
→ indispensable pour financer un nouvel investissement.
- Pour éviter un effort trop important
→ lorsque les taux augmentent ou que les loyers stagnent.
- Pour réaménager un prêt devenant trop coûteux
→ très utile pour les prêts souscrits entre 2022 et 2023.
- Pour regrouper prêts immobiliers + prêts conso
→ une seule mensualité
Exemple chiffré : rachat de crédits pour propriétaire bailleur
Situation
Prêt locatif : 970 €/mois
Prêt travaux : 180 €/mois
Crédit perso (meubles) : 95 €/mois
➡️ Total : 1 245 €/mois
Revenus locatifs :
Loyer perçu : 780 €/mois
➡️ Effort d’épargne = 465 €/mois
Après rachat – Simulation Banque de France 2025
Montant regroupé : 185 000 €
Durée : 20 ans
TAEG moyen : 4,3 %
➡️ Mensualité : 800 €/mois
➡️ Gain : –445 €/mois
➡️ Effort d’épargne divisé par 2
➡️ Rentabilité retrouvée
Tableau comparatif : Effet du rachat sur la rentabilité locative
Pour un bailleur ayant un cash-flow négatif de –200 €/mois :
| Situation | Mensualité | Cash-flow | Impact |
|---|---|---|---|
| Avant rachat | 1 050 € | –200 € | Rentabilité faible |
| Après rachat 15 ans | 880 € | –30 € | Almost break-even |
| Après rachat 20 ans | 790 € | +60 € | Cash-flow positif |
| Après rachat 25 ans | 720 € | +130 € | Capacité d’emprunt retrouvée |
Sources : Banque de France / CSA (2024)
Rachat hypothécaire : l’outil privilégié des propriétaires bailleurs
Les bailleurs possèdent un bien immobilier → donc une garantie hypothécaire possible.
Avantages majeurs :
✔️ Durée jusqu’à 25 ans
✔️ Taux plus bas
✔️ Acceptation facilitée (ACPR 2024)
✔️ Possibilité d’intégrer des projets futurs (travaux, achat d’un nouveau bien)
Exemple :
Valeur du bien locatif : 260 000 €
Crédits restants : 85 000 €
➡️ Ratio hypothèque : 33 % → excellent dossier
Cas typiques où un bailleur a intérêt à regrouper ses crédits
Passage de LMNP à LMP → besoin de trésorerie
Vacance locative prolongée
Travaux énergétiques obligatoires (DPE F ou G)
Achat d’un second bien dans une opération de croissance patrimoniale
Multiplication des crédits conso pour meubler / équiper
Prêts à taux élevés contractés en 2022–2023
Objectif d’obtenir un cash-flow positif avant un nouvel achat