Rachat de crédits pour les propriétaires bailleurs

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Les propriétaires bailleurs : un profil très exposé à la hausse des taux

Chiffres clés (Banque de France & Crédit Logement / CSA 2024)

  • Taux immobilier moyen en 2021 : 1,15 %

  • Taux immobilier moyen fin 2023 : 4,35 %
    ➡️ +3,2 points en 24 mois

Impact sur les bailleurs :

  • Baisse de rentabilité locative : –18 % en moyenne

  • +27 % des propriétaires déclarent une pression financière accrue (FNAIM 2024)

  • 41 % possèdent au moins deux crédits

  • 32 % comptent sur un refinancement en 2025

Pourquoi les bailleurs utilisent le rachat de crédits ?

  • Pour réduire les mensualités

→ permet d’améliorer le cash-flow locatif.

  • Pour reconstituer une capacité d’emprunt 

→ indispensable pour financer un nouvel investissement.

  • Pour éviter un effort trop important

→ lorsque les taux augmentent ou que les loyers stagnent.

  • Pour réaménager un prêt devenant trop coûteux

→ très utile pour les prêts souscrits entre 2022 et 2023.

  • Pour regrouper prêts immobiliers + prêts conso

→ une seule mensualité

Exemple chiffré : rachat de crédits pour propriétaire bailleur

Situation 

  • Prêt locatif : 970 €/mois

  • Prêt travaux : 180 €/mois

  • Crédit perso (meubles) : 95 €/mois
    ➡️ Total : 1 245 €/mois

Revenus locatifs :

  • Loyer perçu : 780 €/mois
    ➡️ Effort d’épargne = 465 €/mois

Après rachat – Simulation Banque de France 2025

Montant regroupé : 185 000 €
Durée : 20 ans
TAEG moyen : 4,3 %

➡️ Mensualité : 800 €/mois
➡️ Gain : –445 €/mois
➡️ Effort d’épargne divisé par 2
➡️ Rentabilité retrouvée

Tableau comparatif : Effet du rachat sur la rentabilité locative

Pour un bailleur ayant un cash-flow négatif de –200 €/mois :

SituationMensualitéCash-flowImpact
Avant rachat1 050 €–200 €Rentabilité faible
Après rachat 15 ans880 €–30 €Almost break-even
Après rachat 20 ans790 €+60 €Cash-flow positif
Après rachat 25 ans720 €+130 €Capacité d’emprunt retrouvée

Sources : Banque de France / CSA (2024)

Rachat hypothécaire : l’outil privilégié des propriétaires bailleurs

Les bailleurs possèdent un bien immobilier → donc une garantie hypothécaire possible.

Avantages majeurs :

✔️ Durée jusqu’à 25 ans
✔️ Taux plus bas
✔️ Acceptation facilitée (ACPR 2024)
✔️ Possibilité d’intégrer des projets futurs (travaux, achat d’un nouveau bien)

Exemple :

Valeur du bien locatif : 260 000 €
Crédits restants : 85 000 €
➡️ Ratio hypothèque : 33 % → excellent dossier

Cas typiques où un bailleur a intérêt à regrouper ses crédits

  • Passage de LMNP à LMP → besoin de trésorerie

  • Vacance locative prolongée

  • Travaux énergétiques obligatoires (DPE F ou G)

  • Achat d’un second bien dans une opération de croissance patrimoniale

  • Multiplication des crédits conso pour meubler / équiper

  • Prêts à taux élevés contractés en 2022–2023

  • Objectif d’obtenir un cash-flow positif avant un nouvel achat

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