Rachat de crédit immobilier : les conditions à respecter en 2025

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. La diminution du montant des mensualités entraine l’allongement de la durée de remboursement et majore le coût total du crédit. Aucun versement de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou de plusieurs prêts d’argent. Pour tout financement relevant des articles L312-1 et suivants du Code de la Consommation, vous disposez d’un délai de rétractation de 14 jours à compter de l’acceptation du crédit. Pour un financement relevant des articles L313-1 et suivants du Code de la Consommation, vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours à compter de la réception du contrat de crédit. Gestion de vos données personnelles et descriptif du service ⇲ Ce service est proposé par Mamensualité.fr, marque commerciale de CVL FINANCES, Sarl au capital de 12322 €, siège social : Rue de l’Université, zone Futura 62113 VERQUIGNEUL, RCS ARRAS n°751 624 701, immatriculée à l’ORIAS sous le numéro 12 067 459 en qualité de Mandataire non exclusif en opérations de banque et en service de paiement, Courtier en opérations de banque et en services de paiement, Courtier d’assurance ou de réassurance et Mandataire d’intermédiaire d’assurance. (Informations disponibles sur www.orias.fr). Les données recueillies sont destinées à CVL Finances et à ses partenaires dans le cadre de l’étude de votre demande. Vous disposez d’un droit d’accès, de rectification, d’opposition et de portabilité, dans le respect de la réglementation en vigueur, aux données vous concernant. Pour l’exercer, remplissez notre formulaire de contact. Pour plus d’information concernant le traitement des données, veuillez consulter nos conditions générales d’utilisation.

Des taux toujours attractifs pour un rachat en 2025

Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA (janvier 2025), les taux moyens se situent à 3,85 % sur 20 ans, contre plus de 4,4 % en 2023.
Résultat : un ménage peut encore réduire sensiblement son coût total de crédit.

Quand un rachat est-il rentable ?

Il est généralement considéré comme intéressant si :

  • le taux actuel est au moins 0,7 à 1 point plus bas que le taux initial ;

  • il reste au moins 70 000 à 100 000 € de capital dû ;

  • la durée restante est supérieure à 8 ans.

Condition n°1 : être solvable selon les normes du HCSF

Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) impose depuis 2022 des règles strictes, toujours en vigueur en 2025 :

  • Endettement maximal : 35 % assurance incluse

  • Durée maximale : 25 ans (27 ans avec différé pour le neuf)

  • Taux d’effort calculé sur revenus nets et charges réelles

(Source : HCSF — Décision structurante 2022, reconduite en 2024–2025)

Exemple 

Un ménage gagnant 3 500 € nets/mois ne peut dépasser 1 225 € de charge mensuelle.

Condition n°2 : disposer d’un dossier bancaire solide

Les banques étudient plusieurs critères :

Stabilité professionnelle

  • CDI ou équivalent (fonctionnaire, contractuel long terme)

  • Les indépendants doivent justifier au moins 3 ans de bilans stables

Une gestion de compte saine

  • Pas d’incidents bancaires récents

  • Découverts occasionnels tolérés, mais pas récurrents

  • Un reste à vivre suffisant (minima non officiels : 700 à 1 000 € pour un couple + 300 €/enfant)

Un patrimoine cohérent

  • Valeur du bien, capital restant dû et capacité d’épargne sont analysés.

Condition n°3 : ne pas être en situation de surendettement

En 2024, sur 162 000 dépôts de dossiers de surendettement (Banque de France – Rapport annuel 2024), 77 % concernaient des ménages déjà en difficulté de remboursement.

Les banques refusent généralement :
❌ fichage Banque de France (FICP, FCC)
❌ taux d’endettement > 45 % après opération
❌ absence de revenus stables

Condition n°4 : un capital restant dû suffisant

Le rachat de crédit immobilier devient intéressant uniquement si le montant restant à rembourser justifie les frais annexes :

  • indemnités de remboursement anticipé : max 3 % du capital

  • frais de garantie : 1 à 2 %

  • frais de dossier : 500 à 1 200 €

  • frais de courtage : 1 à 2 %

💡 En pratique, les banques préfèrent racheter des crédits avec plus de 70 000 € de capital.

Condition n°5 : un timing cohérent

80 % du coût des intérêts est payé au début du prêt (INSEE — structure d’amortissement classique).
👉 D’où l’importance de réaliser le rachat dans le premier tiers de la durée totale.

Exemple :

Pour un prêt sur 25 ans, il est préférable d’agir avant la 8ᵉ année.

Condition n°6 : une garantie possible (hypothèque ou caution)

Le rachat nécessite une nouvelle garantie, car il s’agit d’un nouveau prêt :

Types de garanties possibles :

  • Hypothèque : environ 1,5 % du montant financé

  • Caution mutuelle (Crédit Logement, CAMCA…) : 0,8 % en moyenne, mais partiellement restituable

Les banques choisissent en fonction du dossier, mais les emprunteurs à risque se voient imposer l’hypothèque.

Exemple chiffré de gain réel en 2025

Un ménage ayant emprunté 200 000 € sur 20 ans à 4,5 % (2022)
→ capital restant dû en 2025 : 165 000 €
→ mensualité actuelle : 1 265 €

Après rachat à 3,4% sur 17 ans :

  • Nouvelle mensualité : 1 055 €

  • Gain mensuel : 210 €

  • Gain total sur l’opération (frais déduits) : ≈ 22 000 €

Pauline Duhamel

Pauline Duhamel

A propos de l’auteur

Pauline Duhamel suit principalement les thématiques crédit, assurance, courtage, technologies, design…

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Pauline Duhamel

Courtier Mamensualité
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