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Faut-il racheter son crédit immobilier pour gagner plus en location ?
Vous êtes propriétaires bailleur ? Simulez en quelques clics votre projet de rachat de crédit immobilier pour booster votre rentabilité locative !
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. La diminution du montant des mensualités entraine l’allongement de la durée de remboursement et majore le coût total du crédit. Aucun versement de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou de plusieurs prêts d’argent. Pour tout financement relevant des articles L312-1 et suivants du Code de la Consommation, vous disposez d’un délai de rétractation de 14 jours à compter de l’acceptation du crédit. Pour un financement relevant des articles L313-1 et suivants du Code de la Consommation, vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours à compter de la réception du contrat de crédit. Gestion de vos données personnelles et descriptif du service ⇲ Ce service est proposé par Mamensualité.fr, marque commerciale de CVL FINANCES, Sarl au capital de 12322 €, siège social : Rue de l’Université, zone Futura 62113 VERQUIGNEUL, RCS ARRAS n°751 624 701, immatriculée à l’ORIAS sous le numéro 12 067 459 en qualité de Mandataire non exclusif en opérations de banque et en service de paiement, Courtier en opérations de banque et en services de paiement, Courtier d’assurance ou de réassurance et Mandataire d’intermédiaire d’assurance. (Informations disponibles sur www.orias.fr). Les données recueillies sont destinées à CVL Finances et à ses partenaires dans le cadre de l’étude de votre demande. Vous disposez d’un droit d’accès, de rectification, d’opposition et de portabilité, dans le respect de la réglementation en vigueur, aux données vous concernant. Pour l’exercer, remplissez notre formulaire de contact. Pour plus d’information concernant le traitement des données, veuillez consulter nos conditions générales d’utilisation.
- Par Pauline Duhamel |
Qu’est-ce que le rachat de crédit immobilier pour un propriétaire bailleur ?
Le rachat de crédit immobilier (ou regroupement de prêts) consiste à faire racheter ses emprunts existants — immobiliers et/ou à la consommation — par un nouvel établissement bancaire.
Objectifs :
Obtenir un taux d’intérêt plus bas,
Réduire les mensualités,
Rééquilibrer le taux d’endettement,
Et augmenter la trésorerie mensuelle.
Pour un investisseur locatif, cette opération permet de dégager du cash-flow, de mieux gérer la fiscalité et de préparer un nouvel investissement immobilier.
Exemple concret : le rachat de crédit, un booster de rentabilité
Prenons le cas d’un bailleur ayant un prêt immobilier de 200 000 € sur 15 ans à 4,1 %.
S’il renégocie à 3,2 %, la différence est significative :
| Indicateur | Avant rachat | Après rachat |
|---|---|---|
| Capital restant dû | 200 000 € | 200 000 € |
| Taux d’intérêt | 4,1 % | 3,2 % |
| Mensualité | 1 480 € | 1 390 € |
| Gain mensuel | — | +90 € |
| Gain annuel | — | +1 080 € |
👉 Résultat : la rentabilité locative peut passer de 6,5 % à 7,2 %, simplement grâce à un meilleur taux.
💡 Selon Capital.fr (2025), un rachat de crédit peut permettre jusqu’à 30 % de réduction sur les mensualités, tout en allongeant la durée du prêt pour retrouver un équilibre entre effort d’épargne et rendement.
Réduire son taux d’endettement pour mieux investir
La Banque de France fixe un taux d’endettement maximal de 35 % des revenus.
En regroupant ses prêts, un propriétaire bailleur allège ses mensualités et baisse son taux d’endettement, ce qui lui permet :
D’accéder à un nouveau financement immobilier,
De réaliser des travaux pour valoriser son bien,
Ou d’anticiper un futur projet locatif.
👉 C’est une opération stratégique pour faire croître son patrimoine sans augmenter ses risques financiers.
Avantages fiscaux du rachat de crédit pour les bailleurs
Le rachat de crédit peut aussi optimiser la fiscalité immobilière, surtout pour les bailleurs au régime réel.
En effet, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers (article 31 du Code général des impôts).Exemple chiffré :
Prêt de 200 000 € à 3,2 % sur 15 ans = 8 400 € d’intérêts déductibles la première année.
Pour une tranche marginale à 30 %, cela équivaut à 2 520 € d’économie d’impôt.
💬 En clair : le rachat de crédit agit comme un levier fiscal et financier, améliorant à la fois le cash-flow et la rentabilité nette.
Les critères pour obtenir un bon rachat de crédit immobilier
Pour bénéficier des meilleures conditions, les banques analysent plusieurs éléments :
La stabilité des revenus locatifs
La valeur du bien et son rendement brut
La situation patrimoniale du bailleur
Le taux d’endettement avant et après rachat
Le montant du capital restant dû
En 2025, les meilleurs taux de rachat de crédit immobilier oscillent entre 3,1 % et 3,5 % pour les bons profils (source : Banque de France, Bulletin économique septembre 2025).
Conseils pratiques pour réussir son rachat de crédit
Comparer plusieurs offres bancaires : via un courtier (Meilleurtaux, CAFPI, Empruntis).
Négocier les frais annexes : dossier, garanties, indemnités de remboursement anticipé.
Faire le rachat au bon moment : idéalement dans la première moitié de la durée du prêt.
Simuler différents scénarios : durée, taux, intégration d’un nouveau projet locatif.
Optimiser la fiscalité : privilégier le régime réel pour maximiser la déductibilité des intérêts.
Pauline Duhamel | A propos de l’auteur Pauline Duhamel suit principalement les thématiques crédit, assurance, courtage, technologies, design… Courtier Mamensualité Technoparc Futura, 62113 Verquigneul |
