Optimiser ses revenus locatifs

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. La diminution du montant des mensualités entraine l’allongement de la durée de remboursement et majore le coût total du crédit. Aucun versement de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou de plusieurs prêts d’argent. Pour tout financement relevant des articles L312-1 et suivants du Code de la Consommation, vous disposez d’un délai de rétractation de 14 jours à compter de l’acceptation du crédit. Pour un financement relevant des articles L313-1 et suivants du Code de la Consommation, vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours à compter de la réception du contrat de crédit. Gestion de vos données personnelles et descriptif du service ⇲ Ce service est proposé par Mamensualité.fr, marque commerciale de CVL FINANCES, Sarl au capital de 12322 €, siège social : Rue de l’Université, zone Futura 62113 VERQUIGNEUL, RCS ARRAS n°751 624 701, immatriculée à l’ORIAS sous le numéro 12 067 459 en qualité de Mandataire non exclusif en opérations de banque et en service de paiement, Courtier en opérations de banque et en services de paiement, Courtier d’assurance ou de réassurance et Mandataire d’intermédiaire d’assurance. (Informations disponibles sur www.orias.fr). Les données recueillies sont destinées à CVL Finances et à ses partenaires dans le cadre de l’étude de votre demande. Vous disposez d’un droit d’accès, de rectification, d’opposition et de portabilité, dans le respect de la réglementation en vigueur, aux données vous concernant. Pour l’exercer, remplissez notre formulaire de contact. Pour plus d’information concernant le traitement des données, veuillez consulter nos conditions générales d’utilisation.

Comprendre la rentabilité locative

Avant toute optimisation, il est essentiel de distinguer les différents niveaux de rentabilité.

Les indicateurs clés :

  • Rentabilité brute : (Loyersannuels/Prixd’acquisitiondubien)×100

  • Rentabilité nette : loyers – charges – impôts

  • Rentabilité nette-nette : nette après fiscalité complète

Moyennes nationales (France – 2023)

Type de bienRentabilité brute moyenne
Appartement5,5 %
Maison4,8 %
Studio / T16,2 %

Source : SeLoger / MeilleursAgents

➡️ Objectif d’optimisation réaliste : +1 à +3 points de rentabilité nette selon la stratégie adoptée.

Choisir le bon mode de location

Le type de location a un impact direct sur les revenus locatifs.

Comparatif des modes de location

Mode de locationRendement potentielContraintesFiscalité
Location nueMoyenFaibleImposition classique
Location meublée (LMNP)ÉlevéMoyenneTrès avantageuse
Location courte duréeTrès élevéForteFiscalité spécifique

Focus sur la location meublée (LMNP)

  • Loyers 15 à 30 % plus élevés que la location nue

  • Amortissement du bien possible

  • Jusqu’à 0 € d’impôt pendant plusieurs années dans certains cas

Source : Service-public.fr / BOFiP

Optimiser la fiscalité : un levier majeur

La fiscalité représente souvent 30 à 50 % de l’érosion des revenus locatifs.

Comparatif des régimes fiscaux

RégimeAbattement / DéductionIdéal pour
Micro-foncier30 %Faibles charges
Réel foncierCharges réellesTravaux importants
Micro-BIC (LMNP)50 %Meublé simple
Réel LMNPAmortissementsOptimisation maximale

📌 Exemple réel :

  • Revenus locatifs annuels : 12 000 €

  • Impôt en location nue (TMI 30 %) : ~3 600 €

  • Impôt en LMNP réel : 0 à 500 €

Source : impots.gouv.fr

Réduire les charges pour augmenter le revenu net

Augmenter ses revenus passe aussi par une meilleure maîtrise des coûts.

Principales charges optimisables

Exemple d’impact

PosteAvant optimisationAprès optimisation
Assurance1 200 €/an600 €/an
Gestion8 %5 %
Charges2 500 €1 900 €
Gain annuel +1 200 €

Valoriser le bien pour augmenter le loyer

Certains travaux ciblés offrent un excellent retour sur investissement.

Travaux les plus rentables

TravauxGain de loyer estiméROI moyen
Cuisine équipée+10 à 15 %Élevé
Salle de bain rénovée+8 à 12 %Élevé
DPE amélioré+5 à 10 %Moyen

⚠️ Depuis 2023, les logements classés G sont progressivement interdits à la location.

Source : Ministère de la Transition écologique

Adapter sa stratégie au marché local

En 2024, certaines villes offrent des rendements supérieurs à la moyenne nationale.

Villes à forte rentabilité brute

VilleRentabilité brute moyenne
Saint-Étienne8,5 %
Mulhouse7,8 %
Le Mans7,2 %
Limoges7,1 %

Source : SeLoger – étude rendement 2024

Pauline Duhamel

Pauline Duhamel

A propos de l’auteur

Pauline Duhamel suit principalement les thématiques crédit, assurance, courtage, technologies, design…

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Pauline Duhamel

Courtier Mamensualité
Rue de l’université

Technoparc Futura, 62113 Verquigneul

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