Optimiser ses revenus locatifs
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. La diminution du montant des mensualités entraine l’allongement de la durée de remboursement et majore le coût total du crédit. Aucun versement de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou de plusieurs prêts d’argent. Pour tout financement relevant des articles L312-1 et suivants du Code de la Consommation, vous disposez d’un délai de rétractation de 14 jours à compter de l’acceptation du crédit. Pour un financement relevant des articles L313-1 et suivants du Code de la Consommation, vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours à compter de la réception du contrat de crédit. Gestion de vos données personnelles et descriptif du service ⇲ Ce service est proposé par Mamensualité.fr, marque commerciale de CVL FINANCES, Sarl au capital de 12322 €, siège social : Rue de l’Université, zone Futura 62113 VERQUIGNEUL, RCS ARRAS n°751 624 701, immatriculée à l’ORIAS sous le numéro 12 067 459 en qualité de Mandataire non exclusif en opérations de banque et en service de paiement, Courtier en opérations de banque et en services de paiement, Courtier d’assurance ou de réassurance et Mandataire d’intermédiaire d’assurance. (Informations disponibles sur www.orias.fr). Les données recueillies sont destinées à CVL Finances et à ses partenaires dans le cadre de l’étude de votre demande. Vous disposez d’un droit d’accès, de rectification, d’opposition et de portabilité, dans le respect de la réglementation en vigueur, aux données vous concernant. Pour l’exercer, remplissez notre formulaire de contact. Pour plus d’information concernant le traitement des données, veuillez consulter nos conditions générales d’utilisation.
- Par Pauline Duhamel |
Comprendre la rentabilité locative
Avant toute optimisation, il est essentiel de distinguer les différents niveaux de rentabilité.
Les indicateurs clés :
Rentabilité brute : (Loyersannuels/Prixd’acquisitiondubien)×100(Loyersannuels/Prixd’acquisitiondubien)×100
Rentabilité nette : loyers – charges – impôts
Rentabilité nette-nette : nette après fiscalité complète
Moyennes nationales (France – 2023)
| Type de bien | Rentabilité brute moyenne |
|---|---|
| Appartement | 5,5 % |
| Maison | 4,8 % |
| Studio / T1 | 6,2 % |
Source : SeLoger / MeilleursAgents
➡️ Objectif d’optimisation réaliste : +1 à +3 points de rentabilité nette selon la stratégie adoptée.
Choisir le bon mode de location
Le type de location a un impact direct sur les revenus locatifs.
Comparatif des modes de location
| Mode de location | Rendement potentiel | Contraintes | Fiscalité |
| Location nue | Moyen | Faible | Imposition classique |
| Location meublée (LMNP) | Élevé | Moyenne | Très avantageuse |
| Location courte durée | Très élevé | Forte | Fiscalité spécifique |
Focus sur la location meublée (LMNP)
Loyers 15 à 30 % plus élevés que la location nue
Amortissement du bien possible
Jusqu’à 0 € d’impôt pendant plusieurs années dans certains cas
Source : Service-public.fr / BOFiP
Optimiser la fiscalité : un levier majeur
La fiscalité représente souvent 30 à 50 % de l’érosion des revenus locatifs.
Comparatif des régimes fiscaux
| Régime | Abattement / Déduction | Idéal pour |
| Micro-foncier | 30 % | Faibles charges |
| Réel foncier | Charges réelles | Travaux importants |
| Micro-BIC (LMNP) | 50 % | Meublé simple |
| Réel LMNP | Amortissements | Optimisation maximale |
📌 Exemple réel :
Revenus locatifs annuels : 12 000 €
Impôt en location nue (TMI 30 %) : ~3 600 €
Impôt en LMNP réel : 0 à 500 €
Source : impots.gouv.fr
Réduire les charges pour augmenter le revenu net
Augmenter ses revenus passe aussi par une meilleure maîtrise des coûts.
Principales charges optimisables
Assurance emprunteur (jusqu’à 15 000 € d’économie sur la durée – source : ACPR)
Frais de gestion
Charges non récupérables
Exemple d’impact
| Poste | Avant optimisation | Après optimisation |
| Assurance | 1 200 €/an | 600 €/an |
| Gestion | 8 % | 5 % |
| Charges | 2 500 € | 1 900 € |
| Gain annuel | +1 200 € |
Valoriser le bien pour augmenter le loyer
Certains travaux ciblés offrent un excellent retour sur investissement.
Travaux les plus rentables
| Travaux | Gain de loyer estimé | ROI moyen |
| Cuisine équipée | +10 à 15 % | Élevé |
| Salle de bain rénovée | +8 à 12 % | Élevé |
| DPE amélioré | +5 à 10 % | Moyen |
⚠️ Depuis 2023, les logements classés G sont progressivement interdits à la location.
Source : Ministère de la Transition écologique
Adapter sa stratégie au marché local
En 2024, certaines villes offrent des rendements supérieurs à la moyenne nationale.
Villes à forte rentabilité brute
| Ville | Rentabilité brute moyenne |
| Saint-Étienne | 8,5 % |
| Mulhouse | 7,8 % |
| Le Mans | 7,2 % |
| Limoges | 7,1 % |
Source : SeLoger – étude rendement 2024
Pauline Duhamel | A propos de l’auteur Pauline Duhamel suit principalement les thématiques crédit, assurance, courtage, technologies, design… Courtier Mamensualité Technoparc Futura, 62113 Verquigneul |
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