Optimiser ses investissements immobiliers
Réduisez votre taux d’endettement pour investir dans vos projets immobiliers
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. La diminution du montant des mensualités entraine l’allongement de la durée de remboursement et majore le coût total du crédit. Aucun versement de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou de plusieurs prêts d’argent. Pour tout financement relevant des articles L312-1 et suivants du Code de la Consommation, vous disposez d’un délai de rétractation de 14 jours à compter de l’acceptation du crédit. Pour un financement relevant des articles L313-1 et suivants du Code de la Consommation, vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours à compter de la réception du contrat de crédit. Gestion de vos données personnelles et descriptif du service ⇲ Ce service est proposé par Mamensualité.fr, marque commerciale de CVL FINANCES, Sarl au capital de 12322 €, siège social : Rue de l’Université, zone Futura 62113 VERQUIGNEUL, RCS ARRAS n°751 624 701, immatriculée à l’ORIAS sous le numéro 12 067 459 en qualité de Mandataire non exclusif en opérations de banque et en service de paiement, Courtier en opérations de banque et en services de paiement, Courtier d’assurance ou de réassurance et Mandataire d’intermédiaire d’assurance. (Informations disponibles sur www.orias.fr). Les données recueillies sont destinées à CVL Finances et à ses partenaires dans le cadre de l’étude de votre demande. Vous disposez d’un droit d’accès, de rectification, d’opposition et de portabilité, dans le respect de la réglementation en vigueur, aux données vous concernant. Pour l’exercer, remplissez notre formulaire de contact. Pour plus d’information concernant le traitement des données, veuillez consulter nos conditions générales d’utilisation.
- Par Pauline Duhamel |
Pourquoi optimiser son investissement immobilier ?
L’immobilier est un actif puissant… s’il est maîtrisé.
Rendement locatif moyen en France : 4 à 7 %, selon MeilleursAgents (2024).
Différence entre un investissement optimisé et non optimisé : jusqu’à 40 % de rentabilité en plus, selon SeLoger (2023).
+30 % d’écart de cash-flow entre un prêt négocié et un prêt standard (source : Banque de France, simulations 2024).
En optimisant votre investissement, vous améliorez :
votre rendement brut,
votre rendement net après impôts,
votre cash-flow mensuel,
la valorisation du bien,
votre capacité à réinvestir.
👉 Pour plus de conseils pratiques, mamensualite.fr propose des contenus pédagogiques spécialisés dans la maîtrise du budget et la gestion financière personnelle.
Choisir la bonne zone : l’impact direct sur la rentabilité
La localisation représente plus de 80 % de la performance d’un investissement selon une étude de l’INSEE (2023).
Zone les plus rentables en 2024 (source : SeLoger + MeilleursAgents)
Saint-Étienne : 8,1 %
Mulhouse : 7,4 %
Limoges : 6,8 %
Perpignan : 6,5 %
À l’inverse, certaines villes ont un rendement faible mais un potentiel de valorisation élevé (Paris, Lyon, Bordeaux).
👉 L’analyse doit intégrer :
tension locative (données DRIHL),
vacance locative moyenne.
Optimiser son financement : levier n°1 de rentabilité
Comparaison de deux scénarios (Banque de France -TAEG moyen, avril 2024)
| Situation | Taux | Mensualité pour 200 000 € | Coût total |
|---|---|---|---|
| Sans négociation | 4,4 % | ~1 110 € | ~99 600 € |
| Après optimisation | 3,8 % | ~1 030 € | ~82 800 € |
👉 Économie : 16 800 €, soit l’équivalent de plusieurs années de cash-flow !
Astuces d’optimisation
Comparer au moins 5 banques + 2 courtiers (Mamensualité.fr, Anzen…).
Privilégier un financement sur 25 ans pour maximiser le cash-flow.
Utiliser la délégation d’assurance (loi Lemoine 2022) :
→ jusqu’à 15 000 € d’économies sur la durée d’un prêt (UFC-Que Choisir, 2023).
Fiscalité : le levier le plus sous-estimé
La différence entre LMNP au réel et micro-foncier peut faire varier la rentabilité de 3 à 5 points !
LMNP réel (source : Direction Générale des Finances Publiques)
Amortissement du bien et des meubles
Déductions des frais réels
Très souvent zéro impôt les 10 premières années
Pinel+
Réduction d’impôts jusqu’à 17 % du montant du bien
Rentabilité moyenne : 3 à 4 % (Ministère du Logement, 2024)
SCI à l’IS
Amortissement possible
Fiscalité très avantageuse à long terme
Imposée à 25 % (taux IS 2024)
Calculer et améliorer son cash-flow
Le cash-flow est la clé : c’est ce qu’il vous reste après toutes les dépenses.
Cash-flow = loyers – charges – mensualité
Exemple réel (France 2024) :
Prix du bien : 120 000 €
Loyers : 650 €/mois
Mensualité (25 ans, 3,8 %) : 580 €
Charges + assurances + impôts : 40 €
👉 Cash-flow : +30 €/mois
Mais après optimisation (négociation assurance + LMNP réel) :
👉 Cash-flow : +110 €/mois (+360 %)
Types d’investissements les plus performants en 2024
Colocation
Rendement : 7 à 10 %
Vacance faible dans les villes étudiantes
(Source : LocService, rapport 2024)
Résidence étudiante
Rendement : 4 à 6 %
Facilité de gestion
(Source : Xerfi, 2023)
Immobilier ancien rénové
Rendement : 6 à 8 %
Plus-values à long terme
Aides à la rénovation (MaPrimeRénov’)
Location courte durée
Rendement : 10 à 15 %, mais réglementation stricte
(Source : Airdna Europe, 2024)
Pauline Duhamel | A propos de l’auteur Pauline Duhamel suit principalement les thématiques crédit, assurance, courtage, technologies, design… Courtier Mamensualité Technoparc Futura, 62113 Verquigneul |
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