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Qu’est-ce que l’apport personnel (définition simple)
L’apport personnel est la somme que vous injectez immédiatement dans votre achat (épargne, donation, épargne salariale, etc.). Il réduit le montant emprunté et améliore votre profil auprès de la banque (ratio prêt/valeur, “LTV”).
À retenir
Plus l’apport est élevé, plus la LTV est basse → profil de risque perçu plus solide.
Cela peut déclencher un taux d’intérêt plus bas et des conditions plus souples.
Sources : HCSF (règles d’octroi), Notaires de France (frais), Service-Public (PTZ, donations).
Combien d’apport prévoir ? (repères chiffrés)
l n’existe pas un seul chiffre magique, mais des repères de marché :
Ancien : viser ~10–20 % d’apport. Au minimum, couvrir les frais de notaire (~7–8 %) et une partie des frais de garantie (caution/hypothèque) et de dossier (quelques centaines d’euros).
Neuf : frais de notaire réduits (~2–3 %) ; l’enveloppe d’apport peut être plus faible à effort constant.
Investissement locatif : la banque demande souvent ≥ 10 % d’apport, selon la solidité de votre dossier (revenus, épargne résiduelle, reste à vivre).
Primo-accédants : un PTZ bien calibré peut remplacer une partie d’apport en réduisant le besoin de cash immédiat.
Sources : Notaires de France (structure des frais), Service-Public (PTZ), pratiques de marché bancaires (règles HCSF).
Règles HCSF : le cadre qui structure votre financement
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) encadre l’octroi des crédits immobiliers en France. Principes clés (cadre en vigueur, confirmés à plusieurs reprises depuis 2021) :
Taux d’endettement maximal : 35 % (assurance incluse).
Durée maximale : 25 ans (avec tolérance pour le neuf à 27 ans dans des cas spécifiques).
Flexibilité : une part limitée des dossiers peut déroger (quotas par banque).
Pourquoi ça compte pour l’apport ?
Si vos mensualités dépassent le seuil implicite lié au 35 %, augmenter l’apport réduit le capital emprunté, donc les mensualités, et vous fait rentrer dans les clous.
Source : HCSF – communications officielles (règles d’octroi du crédit).
PTZ, PEL, épargne salariale & dons : des leviers pour constituer l’apport
PTZ (Prêt à Taux Zéro) : pour les primo-accédants sous conditions de ressources, zones et type de logement. Depuis 2024, le dispositif a été prolongé et ciblé, avec une quotité qui peut atteindre jusqu’à 50 % du coût de l’opération pour certains logements/zonages.
Avantage : réduit le montant du prêt principal, diminue l’effort d’apport.
Source : Service-Public.fr (fiche officielle PTZ, mise à jour 2024).
PEL/CEL :
PEL ouverts depuis janvier 2024 : rémunération 2,25 % (hors prime d’État), droits à prêt selon intérêts acquis.
Source : Banque de France / Service-Public (taux PEL).
Épargne salariale (PEE, intéressement/participation) : déblocage possible selon conditions.
Source : Service-Public (épargne salariale).
Dons familiaux :
Abattement parent → enfant 100 000 € (tous les 15 ans).
Don familial de somme d’argent exonéré jusqu’à 31 865 € sous conditions (âge du donateur, majeur du donataire).
Source : Service-Public (donations, abattements).
Exemples concrets (calculs rapides)
Exemple A – Ancien, prix 250 000€ (zone non tendue, ordre de grandeur)
Frais de notaire (ancien ~7,5 %) : 18 750 €
Garantie + dossier (estim.) : ~2 000–3 000 €
Apport “minimum prudent” pour couvrir les frais : ~21 000–22 000 €
Sans apport : vous empruntez 250 000 € + frais, ce qui alourdit les mensualités et peut bloquer au 35 % HCSF.
Avec 15 % d’apport (37 500 €) : capital emprunté 212 500 €, coût des intérêts et assurance en baisse, marge sur le 35 % plus confortable.
Exemple B – Neuf, prix 300 000€
Frais de notaire (neuf ~2,5 %) : 7 500 €
Garantie + dossier : ~2 000–3 000 €
Apport pour couvrir frais : ~10 000–11 000 €
PTZ (selon zone/ressources/logement) : peut financer jusqu’à 50 % du coût — réduit d’autant le prêt principal.
Pourquoi plus d’apport baisse (vraiment) le coût global
Intérêts : moins de capital = moins d’intérêts cumulatifs sur 20–25 ans.
Taux négocié : meilleure LTV = meilleur barème possible.
Assurance emprunteur : capital initial plus bas → prime mensuelle souvent plus faible.
Risque : un apport solide rassure (et peut accélérer l’accord).
Check-list express
Avez-vous chiffré frais de notaire (ancien ~7–8 % / neuf ~2–3 %) ?
Avez-vous inclus garantie et frais de dossier ?
Êtes-vous sous 35 % d’endettement (HCSF) ?
Avez-vous activé PTZ/PEL/donations pour optimiser l’apport ?
Quel est votre LTV après apport (objectif : la plus basse possible) ?
Comment calculer votre apport
- Identifiez le prix net vendeur
Ajoutez : frais de notaire + garantie + frais de dossier
Estimez le PTZ (si éligible)
Fixez un objectif d’apport (au moins les frais ; idéalement 10–20 %)
Calculez la LTV = (Prêt / Valeur du bien) × 100
Vérifiez le 35 % HCSF en simulant vos mensualités assurance incluse
Pauline Duhamel |
A propos de l’auteur Pauline Duhamel suit principalement les thématiques crédit, assurance, courtage, technologies, design… Lire la suite Pauline Duhamel Courtier Mamensualité Rue de l’université, Technoparc Futura, 62113 Verquigneul |