Aller au contenu
Investissement immobilier : le bilan 2023 et les perspectives pour 2025
L’année 2023 a marqué un tournant historique sur le marché immobilier français.
Après dix ans de croissance continue, le secteur a connu :
une baisse moyenne des transactions de -22 %,
une hausse rapide des taux d’emprunt,
et un accès au crédit durci par les banques.
Selon les Notaires de France, le volume des ventes a chuté à 870 000 transactions en 2023, contre 1,2 million en 2021.
💬 “Le marché immobilier est entré dans une phase d’ajustement inédit depuis 15 ans.” — Observatoire Crédit Logement / CSA, Rapport annuel 2024
Des taux de crédit multipliés par trois en deux ans
Le principal frein à l’investissement immobilier en 2023 fut la hausse des taux d’intérêt.
| Année | Taux moyen sur 20 ans | Source |
|---|---|---|
| 2021 | 1,05 % | Banque de France |
| 2022 | 2,35 % | Observatoire Crédit Logement |
| 2023 | 3,90 % | Banque de France |
| 2025 | 3,45 % | Banque de France (septembre 2025) |
👉 Concrètement, pour un prêt de 250 000 € sur 20 ans, la mensualité est passée de 1 150 € en 2021 à 1 480 € en 2023, soit +330 € par mois.
Cette hausse a entraîné une perte de 20 à 25 % de capacité d’achat immobilier pour les ménages.
💬 “La hausse des taux a mis sur pause une grande partie des investisseurs particuliers.” — FNAIM, Étude de marché 2024
Les prix de l’immobilier en recul en 2023
Bonne nouvelle pour les acheteurs : les prix de vente ont commencé à baisser dès mi-2023.
| Région | Évolution 2023 | Prix moyen au m² (2025) | Source |
|---|---|---|---|
| Île-de-France | -6,2 % | 6 350 € | Notaires de Paris |
| Hauts-de-France | -4,1 % | 2 120 € | FNAIM |
| Nouvelle-Aquitaine | -5,8 % | 3 150 € | Notaires de France |
| Occitanie | -3,9 % | 2 860 € | FNAIM |
| Bretagne | -3,4 % | 3 200 € | FNAIM |
👉 En moyenne, le prix du mètre carré ancien en France s’est établi à 3 050 € fin 2023, contre 3 250 € en 2022(Notaires de France, 2024).
Mais attention : cette baisse reste très hétérogène. Les grandes métropoles (Paris, Lyon, Bordeaux) ont corrigé fortement, alors que certaines villes moyennes (Angers, Brest, Reims) ont résisté.
Les opportunités d’investissement apparues en 2023
Malgré le ralentissement du marché, 2023 a fait émerger de nouvelles opportunités d’investissement immobilier :
1.Les villes moyennes et périphéries dynamiques
Les investisseurs ont redécouvert les villes de taille moyenne, où :
les prix sont inférieurs de 40 % à la moyenne nationale,
les rendements locatifs dépassent 5 % brut (MeilleursAgents, 2024).
Exemples attractifs : Angers, Saint-Étienne, Metz, Nîmes, et Brest.
2.La rénovation énergétique
Les passoires thermiques (DPE F et G) ont vu leur prix chuter de jusqu’à -15 %.
C’est une opportunité d’achat à prix réduit pour les investisseurs capables de rénover.
💬 “Les biens à rénover offrent aujourd’hui le meilleur levier de rentabilité, surtout avec les aides publiques.” — Ademe, Étude rénovation 2024
3.Le locatif durable et la transition énergétique
Avec MaPrimeRénov’ 2025, l’État finance jusqu’à 60 % du coût des travaux pour améliorer le DPE des logements loués.
Les biens rénovés voient leur valeur augmenter de 10 à 20 % après travaux (Ademe, 2025).
Le rendement locatif moyen en 2023-2025
Selon MeilleursAgents (Baromètre 2025) :
| Ville | Rendement brut locatif moyen | Évolution depuis 2023 |
|---|---|---|
| Saint-Étienne | 7,2 % | stable |
| Le Havre | 6,1 % | +0,5 pt |
| Marseille | 5,6 % | +0,3 pt |
| Lille | 4,8 % | +0,4 pt |
| Paris | 3,3 % | stable |
📊 En moyenne, le rendement brut national en 2025 est de 4,7 %, contre 4,2 % en 2023, grâce à la baisse des prix d’achat.
Financer son investissement en période de taux élevés
Même si les taux ont grimpé, des leviers existent pour optimiser son financement :
1.Allonger la durée du crédit
Passer d’un prêt sur 20 à 25 ans peut réduire la mensualité de 12 à 15 %, tout en maintenant une rentabilité locative correcte.
Le rachat de crédits permet d’intégrer un nouvel investissement immobilier sans alourdir les mensualités globales.
En 2025, les ménages ayant regroupé leurs prêts ont réduit leurs charges de 35 % en moyenne (Observatoire du Crédit 2025).
3.Profiter des dispositifs fiscaux
Loi Pinel+ (jusqu’à fin 2024) : réduction d’impôt jusqu’à 14 % du prix du bien.
LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs.
Déficit foncier : déduction possible jusqu’à 21 400 € par an pour travaux d’entretien et rénovation.
(Sources : impots.gouv.fr, Ministère du Logement, 2025)
Les perspectives pour 2025
D’après la Banque de France et la FNAIM, le marché amorce une stabilisation progressive :
Les taux de crédit devraient se maintenir entre 3,3 % et 3,5 % sur l’année 2025.
Les prix de l’ancien devraient baisser encore de 2 à 3 %.
Le nombre de transactions devrait remonter légèrement à 900 000 ventes.
💬 “2025 pourrait marquer le retour des investisseurs, notamment dans le locatif ancien à rénover.” — FNAIM, prévisions 2025
Pauline Duhamel |
A propos de l’auteur Pauline Duhamel suit principalement les thématiques crédit, assurance, courtage, technologies, design… Lire la suite Pauline Duhamel Courtier Mamensualité Rue de l’université, Technoparc Futura, 62113 Verquigneul |