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Entre 2022 et 2023, la hausse des taux immobiliers a fortement réduit la capacité d’emprunt des ménages.
Bonne nouvelle : En 2024, les taux ont amorcé une stabilisation puis une baisse progressive. En ce début 2025, les taux moyens se situent désormais entre 3,4% et 3,8% sur 20 ans, selon les profils.
- 2021 : taux historiquement bas, autour de 1,5%
- Octobre 2022 : remontée à 2,5%
- Octobre 2023 : pic à 4,3%
- 2024 : stabilisation autour de 3,0% – 4,1%
- Début 2025 : légère baisse avec des taux entre 3,4% et 3,8% (20 ans), et autour de 3,9% – 4,1% (25 ans)
La tendance en 2025 est donc à la désinflation et à la détente monétaire, conséquence du ralentissement économique et des décisions de la BCE.
La règle des 35% maximum d’endettement reste en vigueur. Même avec des taux en baisse, la capacité d’emprunt des ménages n’a pas trouvé son niveau de 2021.
Exemple sur un prêt de 200 000€ sur 20 ans :
- En 2021 (1,5%) -> mensualité ≈ 965€
- En 2023 (4,3%) -> mensualité ≈ 1 240€ -+28%)
- En 2025 (3,5%) -> mensualité ≈ 1 160€
La situation s’améliore légèrement par rapport à 2023, mais il faut encore 20% de revenus en plus qu’en 2021 pour emprunter le même montant.
Conclusion : par rapport à 2023, la capacité d’emprunt en 2025 a regagné environ 7 à 10%, mais reste bien inférieure à celle de 2021.
| Revenus nets mensuels | Capacité d’emprunt 2021 | Capacité d’emprunt 2023 | Capacité d’emprunt 2025 |
|---|---|---|---|
| 4 000 € | ≈ 280 000 € | ≈ 210 000 € | ≈ 225 000 € |
| 7 000 € | ≈ 490 000 € | ≈ 370 000 € | ≈ 395 000 € |
| 10 000 € | ≈ 700 000 € | ≈ 550 000 € | ≈ 585 000 € |
Oui, timidement.
- Les ménages reviennent progressivement vers l’achat immobilier, encouragés par la baisse des taux
- Mais la demande reste freinée par :
- La prix immobiliers encore élevés dans certaines villes
- Le maintien du taux d’endettement à 35%
- Des banques qui sélectionnent encore fortement les profils
- Les experts anticipent une poursuite de la baisse lente des taux au fil de l’année
- Objectif possible : retour proche de 3% fin 2025 sur 20 ans si la BCE continue d’assouplir politique monétaire
- Le marché immobilier pourrait alors retrouver une meilleure dynamique d’achat dès le second semestre
- Augmenter son apport personnel (idéalement 15 à 20%)
- Réduire ses crédits en cours via un rachat ou remboursement anticipé
- Comparer les banques ou passer par un courtier pour obtenir les meilleurs taux
- Allonger la durée du prêt (ex. 25 ans au lieu de 20) pour réduire la mensualité
- Les taux sont passés de 4,3% en 2023 à environ 3,5% en 2025
- La capacité d’emprunt progresse légèrement (+7 à 10% par rapport à 2023)
- Le marché immobilier reste sélectif, mais une fenêtre d’opportunité s’ouvre en 2025 pour les emprunteurs
Pauline Duhamel |
A propos de l’auteur Pauline Duhamel suit principalement les thématiques crédit, assurance, courtage, technologies, design… Lire la suite Pauline Duhamel Courtier Mamensualité Rue de l’université, Technoparc Futura, 62113 Verquigneul |