Aller au contenu
Estimation immobilière
Vous souhaitez vendre votre maison ou votre appartement ? L’estimation immobilière est une étape essentielle. Elle permet d’avoir une idée claire de la valeur marchande de votre bien. Cela facilite une mise en vente cohérente avec le marché actuel.
Pourquoi faire une estimation immobilière ?
Faire estimer son bien est utile dans plusieurs cas :
Préparer une vente.
Calculer une capacité d’apport pour un achat.
Anticiper une succession ou une donation.
Une bonne estimation évite de surévaluer ou de sous-évaluer votre bien. Vous gagnez du temps et augmentez vos chances de vendre rapidement.
Sur quels critères repose une estimation ?
L’estimation immobilière prend en compte de nombreux critères :
La localisation (ville, quartier, rue).
La surface habitable et le nombre de pièces.
L’état général (rénové ou à rénover).
Les prestations (balcon, jardin, parking, ascenseur).
L’environnement (proximité des écoles, transports, commerces).
D’autres éléments peuvent aussi influencer le prix. Par exemple, un logement bien exposé ou situé dans un quartier recherché aura plus de valeur.
Estimation immobilière avec DVF
Les données DVF proposent depuis le 24 avril 2019 les demandes de valeurs foncières (DVF). Le site de ETALAB propose une interface graphique très intéressante et facile d’usage.
Vous sélectionnez le département, commune. Pour la section cadastrale, la carte peut vous aider à repérer la section. Les dates de mutation donnent l’interval de temps pour lequel vous voulez consulter les prix de vente. Le site vous proposera la date de fin la plus récente.
Une fois ces informations saisies, vous pouvez cliquer sur les zones en bleu qui correspondent à des transactions proches de chez vous. Il s’agit de valeurs indicatives : vérifier la date de la transaction, analyser la raison d’un prix de vente (métro, bus, gare,…) pouvant justifier d’un prix au m2. Difficile par contre d’avoir des informations sur la qualité du bien (travaux, rénovation…) qui ont pu jouer sur le prix. On peut ainsi construire sa valeur moyenne marchande du bien avec une fourchette (prix minimal et prix maximal) . Ce calcul sera précieux pour essayer d’avoir un prix le plus juste pour préparer votre pochain achat.
Une autre solution est de télécharger les données en local et de consulter les données à partir d’un tableur (Excel pa exemple). Cette méthode est plus délicate car vous n’avez pas l’aide cartographique mais peut etre utile pour des estimations par ville,…
Une dernière solution est de consulter les prix de vente de bien sur des sites d’annonces immobilières mais rien ne vous garantira que le prix de vente à trouver un acheteur. Cette recherche sur les sites immobiliers est complémentaire de la démarche de DVF .
N’hésitez pas a vous construire un tableau excel avec les ventes actuelles (sites immobiliers), ventes sur DVF et vous faire une estimation la plus juste.
Attention aux limites de l’outil
DVF est une base informative. Elle ne remplace pas un avis d’expert. Les données ne précisent pas l’état du bien ni ses équipements. Un appartement refait à neuf se vendra plus cher qu’un logement ancien non rénové, même au sein d’un même immeuble.
Autres méthodes pour estimer un bien - Estimation immobilière
Voici d’autres solutions gratuites pour estimer la valeur de votre bien immobilier :
1. Calculer le prix au m² dans votre quartier
Il suffit de diviser le prix de vente par la surface habitable. Comparez ensuite avec les prix moyens observés dans votre secteur. Vous pouvez utiliser des sites comme MeilleursAgents, Bien’ici, Seloger ou PAP.
2. Analyser les annonces immobilières
En consultant les annonces de biens similaires au vôtre, vous pouvez repérer une fourchette de prix. Attention : ce sont des prix affichés, pas forcément des prix de vente réels.
3. Utiliser des simulateurs d’estimation
Certains sites proposent des simulateurs en ligne gratuits. Vous entrez quelques informations (adresse, surface, nombre de pièces, etc.) et obtenez une estimation indicative. Ces outils s’appuient sur des bases de données larges et à jour.
4. Faire appel à un professionnel
Pour une estimation plus précise, vous pouvez contacter un notaire, une agence immobilière ou un expert indépendant. Ces professionnels connaissent bien les spécificités locales. Ils tiendront compte de tous les facteurs de valorisation.
Comment affiner votre estimation immobilière?
L’idéal est de croiser plusieurs sources d’information :
Les ventes DVF pour les données officielles.
Les prix au m² pour connaître la moyenne locale.
Les annonces en ligne pour la tendance du moment.
L’avis d’un professionnel pour une vision de terrain.
Pensez aussi à tenir compte des frais annexes éventuels (charges de copropriété, travaux à prévoir, performance énergétique).
Bon à savoir
Vous envisagez d’estimer votre bien immobilier dans le but de faire face à des dettes ? Ou peut-être pour récupérer des liquidités afin de financer un nouveau projet ? Dans certaines situations, il est possible de regrouper plusieurs crédits en un seul grâce à ce qu’on appelle un rachat de crédits.
Cette opération financière permet de réduire le montant de vos mensualités en allongeant la durée de remboursement. Elle peut aussi libérer une partie de votre capacité d’emprunt, ou intégrer un nouveau financement à un taux plus stable. Le bien immobilier peut parfois servir de garantie dans ce type de montage.
Avant toute décision, il est recommandé de vous informer sur les conditions du regroupement de crédits et sur ses implications financières.