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Estimation du prix au m2

Connaître le prix au mètre carré est essentiel pour bien vendre, acheter ou investir dans l’immobilier. En 2025, le marché est marqué par une baisse modérée des prix (–1,8 % sur un an selon la FNAIM) après plusieurs années de hausse, dans un contexte de taux d’intérêt encore élevés (3,8 % à 4,2 % en moyenne – Banque de France, février 2025).

Grâce à la base officielle DVF (Demandes de Valeurs Foncières), chacun peut consulter gratuitement les transactions immobilières passées, ville par ville, sur le site app.dvf.etalab.gouv.fr.

Prix moyen au m² en France en 2025

Source : MeilleursAgents (mars 2025), FNAIM

  • Prix moyen en France (tous biens confondus) : 3 180 €/m²

  • Maisons : 2 700 €/m²

  • Appartements : 3 720 €/m²

  • Évolution 2024-2025 : –1,8 %

👉 Les grandes métropoles enregistrent une correction, tandis que certaines villes moyennes et périurbaines résistent mieux, portées par la demande liée au télétravail.

Classement : prix au m² dans les 20 plus grandes villes françaises (2025)

Voici un tableau récapitulatif combinant population, prix au m² appartement et maison dans les principales villes françaises :

Ville Population (INSEE 2021) Prix au m² Appartement (€) Prix au m² Maison (€)
Paris 2 148 271 9 560 10 400
Marseille 861 635 3 890 3 550
Lyon 515 695 4 850 4 300
Toulouse 479 553 3 520 3 120
Nice 340 017 5 600 5 200
Nantes 314 138 3 730 3 480
Strasbourg 279 284 3 650 3 450
Montpellier 281 613 3 090 2 930
Bordeaux 257 068 4 090 3 900
Lille 232 440 3 540 3 180
Rennes 216 815 3 270 3 050
Reims 182 460 2 690 2 520
Saint-Étienne 171 924 1 740 1 630
Toulon 167 479 3 160 2 950
Le Havre 168 328 2 510 2 380
Cergy 165 494 2 850 2 690
Brest 139 163 2 260 2 140
Le Mans 143 533 2 350 2 200
Amiens 134 057 2 420 2 280
Villeurbanne 155 000 4 510 4 020

👉 Ces valeurs sont des moyennes : elles varient fortement selon les quartiers, l’état du bien, sa performance énergétique et la proximité des transports.

Optimiser son achat immobilier en 2025

Prenons l’exemple de Paris :

  • Prix moyen : 9 560 €/m² (mais jusqu’à 20 000 €/m² dans le 7ᵉ).

  • Alternatives :

    • Boulogne-Billancourt → 8 900 €/m²

    • Saint-Denis → 3 400 €/m²

    • Montreuil → 6 200 €/m²

👉 Avec le métro, RER et tramway, il est possible d’acheter plus grand et moins cher en banlieue, tout en restant à 20-30 minutes de Paris intra-muros.

Facteurs qui influencent le prix au m²

  • La localisation (centre-ville vs périphérie → jusqu’à 40 % d’écart).

  • L’état du logement : rénové = +15 % par rapport à un bien à rénover (source : FNAIM 2024).

  • La performance énergétique (DPE) :

    • Classe A/B = +6 à 15 % de valeur,

    • Classe F/G = décote moyenne de –10 à –17 % (source : ADEME 2024).

  • Le contexte économique : hausse des taux → baisse des prix.

Comment estimer le prix au m² de votre bien ?

  • Utiliser DVF : la base officielle des transactions immobilières (DVF Etalab)

  • Comparer avec les annonces en ligne : MeilleursAgents, SeLoger, Bien’ici

  • Faire appel à un professionnel local : notaire, agent immobilier ou courtier

👉 Selon la FNAIM, une estimation réalisée par un professionnel est en moyenne 20 % plus précise qu’une estimation automatique en ligne.

Conclusion

En 2025, le prix moyen au m² en France est de 3 180 €, mais les écarts entre villes et quartiers restent très importants.
💡 Pour réussir votre projet immobilier, combinez une estimation en ligne (DVF) avec une expertise locale professionnelle afin de fixer le juste prix et optimiser votre financement.